“一招鲜吃满天” 连通户型真的就好卖吗?

文章出处:焦点房地产 2008年05月09日 10:51:00

开发商买家都理性了

记得在五一前,不少人对五一楼市有着极其悲观的预期。但从五一的实际情况来看,暴跌的预期没有出现,当然也更不用说暴涨的预期了,因为涨价在目前形势下几乎是不大可能的了。而以记者的眼光来看,这次五一楼市总体的感受就是两个字:理性。

开发商方面,在经历过去年底今年初楼市的低迷之后,开发商对于楼盘的定价逐渐回归。此前近乎于“癫狂”的楼价已经不见踪影,取而代之的则是更加务实、更加理性的楼价。

例如在龙洞板块,此前保利林海山庄 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) (论坛 像册 户型 样板间 新闻)(查看地图)售价一度超过万元,但是从3月开始新一期的推货中,已经回落到8900元/m2的均价,应该说是比较合理的价位了。而在该区域另一项目瑜翠园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) (论坛 像册 户型 样板间 新闻)(查看地图),年初开发商表示售价可能每平方米1万元,但是五一实际开盘价为7200元/m2起。在珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧),楼价也停止了上涨,部分楼盘还略微回落,但是总体上楼价还是比较稳健。而楼价的务实,也给购房者以信心,促使了五一成交的大幅上升。

买家方面,在经历过楼价的上下动荡之后,目前买家的心理逐渐成熟,一拥而上的疯狂购房行为基本上销声匿迹,购房行为回归理性。

五一期间,记者在各个楼盘与买家的交流中发现,尽管买家对于价格仍然比较敏感,但是对产品的素质也非常看中,即很看重楼盘性价比。因为他们觉得产品的素质和楼价有着密切关系,这也决定着未来自己的房子是否能够保值升值。例如记者在保利林海山庄遇到一个购房者,其对楼盘产品和周边的情况了解程度堪比销售人员。

从五一销售情况来看,市场氛围回暖充分显示了广州商品房需求仍然旺盛。而开发商与买家的理性回归,确保了未来楼市继续保持平稳增长的势头。

价格决定一切

这个五一小长假,最大的感受在于人气多。一来新盘多,而且很多都在市区范围内;二来取消五一7天长假,很多市民都选择看楼作为度过五一的休闲方式。这个五一应该说赚足了人气。

这让人联想起五一前,有多个全新盘开盘,或者旧盘推全新组团,广州楼市重现“日光盘”现象,买家信心大增,市场回暖加速,为五一楼市开了一个好头。其中大部分楼盘,都比较倾向于报高价、卖低价,也就是说,买家的实际成交价要比开发商报价低。据市场观察,基本上实际成交价比报价下行1000～2000元/m2。比如说,最近海珠热点板块某楼盘,开盘报价为成交均价11000元/㎡,但就记者了解到的真实情况,有个买家买到了好楼层、好朝向的单位,实际成交价却不超过10000元/㎡。再比如天河某“日光盘”,成交报价接近9000元/㎡,但有买家买到一楼带小花园的素质较好的单位,成交价也才7000多元/㎡。这当然都是个案,可能不能说明所有单位的情况,但却足以说明开发商报价偏高,而实际成交价却低于报价的事实。

可能会有人表示,开发商事先报的价高,但实际上成交价却低于报价,给买家一点甜头,让他们觉得“执到笋货”但是,这可能只是表层的原因,因为买家也不是那么好“忽悠”的。现在很多开发商都表示,如今的买家都对价格非常敏感,哪怕每平方米就多个几百元,总价多个几万元,都会很在乎。

仔细分析,开发商报高价是为了给市场心理暗示——降幅不大、价格走稳嘛。市场情况原本微妙,如果给大家的感觉是一泻千里,那就会使原本就风雨飘摇的市场更加糟糕。但外界如果觉得市场稳,自然增强了入市信心。而实际上,成交价到位,买家觉得合理,趋之若鹜也就在情理之中了。所以,五一人气多自然值得贺喜,但实际成交情况却并不容乐观。如果开发商觉得人气多自然带来成交旺,那可并不是必然的事儿。而那些人气多、卖得却未必好的楼盘就应该反思一下是否自己的价格过高了?

一招鲜吃遍天

五一小长假,白云区仍以传统的供货热点白云大道为焦点,当中包括有云山诗意 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) (论坛 像册 户型 样板间 新闻)和岭南新世界 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) (论坛 像册 户型 样板间 新闻)(查看地图)。5月1日早上记者临出发时才知道,岭南新世界为了让准业主能安心过五一,已于4月30日晚提前开盘了。因此记者决定第一站先去云山诗意看开盘。

当记者10时半左右到达云山诗意时发现,楼盘现场除在外边排队等候的客户外,销售大厅内大概聚集了200多位等待购房的客户。而此次“竹风居”最吸引的是毛坯价6888元/m2起让他们觉得较“笋”。在样板房内,参观的客户络绎不绝,平均每个房间内至少有10位客户在看房。看来,在目前的楼市中,价格还是影响客户是否打算购房的关键所在。

11时多,记者又来到岭南新世界。尽管头天晚上已开售了“优悦园”首批单位,但其让人过目难忘的96平方米有主人房套间的四房户型实在是太吸引人了,以至于5月1日当天,来楼盘参观的客户还是源源不断。记者观察到,绝大多数客户一进销售中心,就要求看两房或者三房的户型,不少还指定要看96平方米可作四房的那套。现场上,前来参观的人数太多了,都快到12时,从宏城开过来的看楼大巴上,还坐满了打算参观的看楼客。饿着肚子也要看楼,这也的确让记者大吃了一惊。

看了两个楼盘后,记者认为“一招鲜吃满天”这个俗语对于现在的楼市来说更显得重要。目前有货推出的楼盘的确不少,如果要想让客户记住你,就不得不发掘出一个最突出的亮点。

连通户型真的就好卖吗?

五一小长假,记者走访了城区不少的新开盘,发现一个共通的现象是90平方米以下的中小户型在新货中占相当大的比重。不少楼盘为避免这些90平方米以下单位扎推“血拼”,纷纷采取变通的形式推出两套打通的大单位。更有甚者,直接将两套并联单位打通,买家必须得两套一起买,不可分拆出售,因此,造就市场出现相当数量面积在180平方米以上的超大户型。

问题是,当今楼价对比去年十一有将近三成左右的回调,但无可否认的是楼价依然处在高位,以番禺区为例,目前洋房带装修单价最低也要8000元/m2以上,因此,一套180平方米的单位少说也要140多万元,一些稍有景观优势的楼盘,单价更动辄过万,同样面积的房子总价也就必然在180万元以上了。那么,依这样的总价,到底能有多少人支付得起呢?

回顾今年五一楼市,虽然市场有回暖迹象,但成交较兴旺的都是一些单价在8000～1.3万元/m2之间、面积100平方米以内的中等户型,并没有谁敢说大面积的豪宅也卖得火(除别墅外)的,这就意味着市场承接力最大的价格区间是在80万～130万元。对比之下,若两套90平方米户型要捆绑着卖,就远超出了市场最能承接的价格区间了。

而且,两套房子捆绑着卖还存在着一系列不利于买家的具体因素:房产证是两套的,第二套房子的首付成数不仅要四成,其按揭贷款利息也要高出一截。这些,都将是考验了买家的支付能力之后,还要面临的最实际的难题。

记者以为,在“90·70”政策的强行推行下,开发商以变通的方式连通两套单位,填补市场大户型不足的缺陷,让改善型的买家能有更多的选择,本来无可厚非,但若要硬性地捆绑着一起卖的话,在市场承接力不足的现实环境下,那么最终恐怕被捆绑的就将是开发商自己了。(记者:龙蕾(龙蕾博客,龙蕾新闻,龙蕾说吧) 黄涛 陈白帆(陈白帆博客,陈白帆新闻,陈白帆说吧

查看原文>>

相关媒体报道

企业推广 - 拼音输入法 - G邮箱 - 搜狗大全